相模原と町田のアパート⭐️マンション修繕工事
【町田市・相模原市】アパートオーナー必見｜
外壁塗装を先延ばしにするリスクと、
12〜15年サイクルで定期修繕を続けること
が資産を守る理由
【累計3,000棟の実績から解説】
2026年5月
株式会社絆（相模原市・町田市エリア
外壁塗装・大規模修繕専門）
累計施工実績：3,000棟以上
（アパート・マンション300棟以上／
住宅外壁塗装3,000棟以上）
■ はじめに
「まだ外観はそれほど汚れていないし、
もう少し様子を見てもいいか」
アパートやマンションを
所有するオーナー様から、よくこのような
声をお聞きします。外壁塗装は決して
安い買い物ではなく、
入居率が安定しているうちはどうしても
後回しになりがちです。
しかし外壁の劣化は「見た目の問題」
にとどまりません。入居者の退去判断、
建物の資産価値の低下、そして放置した
場合の修繕費用の増加——これらはすべて、
オーナーの収益に直結する問題です。
特に町田市・相模原市エリアは賃貸物件の
競争が年々激しくなっており、
外観の古さは空室リスクと直結しています。
この記事では、累計3,000棟以上の施工実績を
持つ株式会社絆が、アパートオーナー様が
知っておくべき「修繕の適切なサイクル」
「費用の正しい相場」「業者選びのポイント」
を具体的に解説します。
【この記事で分かること】
・外壁塗装を先延ばしにするとどんな
リスクがあるか
・12〜15年サイクルで定期的に修繕すること
が正しい理由
・アパート・マンションの修繕費用の目安
・信頼できる業者を選ぶためのポイント
■ 1．外壁の劣化が空室率に影響するメカニズム
入居者がアパートを選ぶとき、
内見より先に行うのが「外観チェック」です。
SUUMOやHOME’Sで物件を探す際、
写真で外観を確認した段階で候補から
外される物件が多いことは、
賃貸業界では広く知られています。
つまり、外壁の劣化は
「内見すら来てもらえない」
という状況を生み出しやすくなります。
町田市・相模原市エリアは、
近年新築アパートの供給が続いており、
築年数が経過した物件は条件が同じでも
選ばれにくくなっています。このような
競争環境では、建物の清潔感と管理の
行き届き感が、入居者の選択に影響します。
また、既存の入居者が退去を決める
理由の一つに「建物の管理状態への不満」
が挙げられます。
エントランス周りや
外壁が汚れていると「この建物はメンテナンス
が行き届いていない」という印象を与え、
早期退去につながるケースもあります。
外壁塗装は単なる美観の問題ではなく、
入居者の「住み続けたい」という意思にも
影響する要素です。
【劣化のサインチェックリスト】
以下の症状が1つでも見られる場合は、
専門家による診断をお勧めします。
・外壁を触ると白い粉がつく（チョーキング）
・外壁にひび割れ（クラック）がある
・塗装が剥がれている、または浮いている
箇所がある
・コーキング（シーリング）が割れている・
痩せている
・前回の塗装から12年以上が経過している
・外壁に苔・藻・カビが発生している
■ 2．12〜15年サイクルで定期修繕を続ける
ことが、建物と収益を守る
アパート・マンションの外壁塗装は
「気になったらやる」ではなく、
「12〜15年を目安に定期的に行う」
ことを強くお勧めします。これは一般的な
塗料の耐用年数と、建物の劣化スピードに
基づいた現実的なサイクルです。
外壁に使用される塗料の多くは、
耐用年数が10〜15年とされています。
この期間を過ぎると防水機能が低下し始め、
ひび割れや剥がれが起きやすくなります。
問題が表面化してから動くのではなく、
耐用年数の範囲内で計画的に塗り替えることが、
建物を長持ちさせる正しいアプローチです。
もう一つアパートはやはり
美観が大切です。中々アパートは色を
変える事が出来ません。
何故なら紹介物件写真と変わってしまうから…
という理由もあるかも知れませんが、
株式会社絆は、積極的色替えも推奨してます。
流行りの色を取り入れて入居率
アップを狙います！
【修繕を先延ばしにした場合のリスク】
築10〜12年（適切なタイミング）
チョーキングや軽微なひび割れの段階。
下地処理が少なく済み、塗装工事のみで
対応できることが多い。
費用を最も抑えられる時期です。
築15〜18年（やや遅れたケース）
コーキングが劣化し、全打ち替えが必要に
なることが多い。足場を組んでいる間に
追加作業が増え、費用が増加します。
築20年以上（大幅に遅れたケース）
ひび割れから水が浸入し、下地が傷んでいる
ケースも見られます。大規模な補修が必要に
なる場合があり、費用が大幅に増えること
があります。
足場代は工事内容に関わらず発生するため、
「どうせ足場を組むなら一緒にやる」
という考え方が、長期的にコストを
抑える方法です。外壁・屋根・シーリング・
鉄部塗装をまとめて実施することを、
絆ではオーナー様にご提案しています。
【絆、半澤からのアドバイス】
弊社が年間20棟以上のアパート・
マンション修繕を手がける中で、
「適切なタイミングで修繕を続けている
オーナー様の建物は、築30年を過ぎても
資産価値が維持されている」という事実が
あります。12〜15年を目安にした
定期修繕を習慣にすることが、
建物と収益を長く守る最も現実的な方法です。
とは言え、、、アパートやマンションの
修繕には、お金がかかります！
はじめは綺麗にしたいと思い、
12〜15年目でメンテナンスをするオーナー
さんが多いのですが、、、
だんだん管理維持がズサンになりがちです。
何故？費用がかかるのか？
本当にその工事必要なの？
そんな疑問があるオーナーさんも
多くいらっしゃいます。株式会社絆では、
3社ぐらいを目安に見積書を取得して、
さらに1番適してると見積書で、再度、
その3社に見積させる事を推奨しています！
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■ 3．アパート・マンション外壁塗装の
費用相場｜町田市・相模原市の実例
費用は建物の規模・形状・劣化状況に
よって異なりますが、弊社の実績をもとにし
た目安をお示しします。
【費用の目安】
木造アパート（2階建て・6〜8戸）
費用目安：150万円 〜250万円/
工期：14日〜30日
鉄骨アパート（2〜3階建て・8〜12戸）
費用目安：220万円 〜400万円/
工期：20日〜40日
RC造マンション（4〜5階・16〜24戸）
費用目安 :500万円〜800万円 ／
工期：30〜45日
大規模修繕（RC造・20戸以上）
費用目安：800万円〜
工期：45〜90日
※上記はあくまでも目安です。
外壁面積・劣化状況・使用する塗料のグレード
付帯工事の内容によって変わります。
また、屋根塗装や防水工事は別途費用が
かかりますので、ご相談ください。
重要なのは「㎡単価」だけで
判断しないことです。下地処理が
省略されていたり、塗料の品質が
低かったりする工事では、数年後に再塗装が
必要になるケースがあります。
また、アパートやマンションの修繕は経験と
知識が必要になります。管理者の責任感や
人としても問われます。
たとえばタイル張りのマンションでは、
目地のシーリング・構造スリットの処理・
下地の状態など、専門的な知識が必要な
判断が随所に発生します。
この知識がない担当者が現場管理した場合、
適切な下地処理がなされないリスクが
あります。アパート・マンションの外壁修繕は、
単に塗り替えをすれば良いというも
この知識がない管理者や、
営業マンがオーナーさんと、
建物の修繕工事の商談をした場合、
どんな交渉がされるのでしょうか？
また、この知識がない監督、
管理者が現場で管理した場合、
どんな工事下地処理がなされるか？
想像がつきますか？
アパートやマンションの外壁修繕は単に、
塗り替えをすれば良い訳ではありません！
【適正価格を見極める3つのポイント】
・見積書に「下地処理」の内容が明記さ
れているか？また、知識と経験値からの
想定工事を把握し、見積書に記載があるか
・使用塗料のメーカー・品番が
記載されているか
・工程ごとの写真報告（工事日誌）があるか
■ 4．なぜ絆がアパートオーナーに選ばれるのか
町田市・相模原市エリアで年間
20棟〜30棟のアパート・マンション修繕を
手がける中で、オーナー様から繰り返し
お聞きする「前の業者への不満」があります。
「工事中の報告がなかった」
「見積もりと違う追加費用を請求された」
「工事後のアフターフォローがない」
この3点が特に多い声です。
また、工事後に雨漏りがしてきた。
(良くある工事後の雨漏りにも理由がある)
・毎日の工事写真をオーナー様へ報告
『ご希望によりLINEで毎月報告、動画撮影にて、
報告することも出来ますので
お気軽にご相談くださいね♪』
・見積書に全工程・使用塗料を明記
・追加費用が発生する場合は事前に
ご説明・ご承認
・自社管理職人による施工（丸投げなし）
・10年保証・定期点検
特にアパートオーナー様にとって重要なのは、
入居者への影響を最小化することです。
外壁塗装中は足場と防音・
防塵シートで建物が覆われるため、
入居者のストレスになりやすい環境です
絆では工事前に入居者向けの
案内文作成をサポートし、
騒音が発生する作業は平日の日中に
集中させるなど、入居者への
ご配慮を徹底しています。
【累計3,000棟が証明する実績】
アパート・マンション大規模修繕300棟以上／
住宅外壁塗装3,000棟以上。職人甲子園優勝・
3つのNo.1受賞。お客様
アンケートの98%が「また頼みたい」
と回答しています。
■ 5．町田市エリアで多い劣化パターンと対策
町田市は相模原台地の縁に位置し、
内陸性気候により夏の気温差が大きく、
塗膜の膨張・収縮による劣化が起きやすい
環境です。株式会社絆は
20年間この地域で施工を続けてきた経験から、
特に多い劣化パターンをお伝えします。
北面・日陰面の苔・藻
日当たりが悪い北面に苔や藻が発生
しやすいです。防藻・防カビ機能を持つ塗料の
選択と、高圧洗浄の徹底が有効です。
サッシ周りのコーキング劣化
気温差による膨張・収縮でサッシ周りの
シーリングが最初に劣化しやすい箇所です。
打ち替えを優先的に行うことをお勧めします。
鉄製階段・手すりの錆
アパートに多い鉄骨外階段は錆の進行が
速いです。丁寧なケレン（錆落とし）
と錆止め塗料の選択が重要です。
バルコニー防水の劣化
外壁塗装と同時にバルコニーの防水も点検・
更新することで、雨漏りリスクをまとめて
低減できます。
■ お客様の声
【町田市 RC造マンション20世帯
オーナー・60代男性】
大規模修繕は費用が大きく、
複数社から見積もりを取りましたが、
絆さんの見積書が一番詳細で、
使用する塗料の品番まで記載されていました。
工事は予定通りに完了し、入居者からも
「きれいになった」と喜ばれました。
足場を利用してタイル張り替えやシーリング、
タイルの洗浄、屋上の防水まで施工して
もらった。今回で4回目の工事依頼だが、
毎回細かなとこに気付き、
施工してくれる。今回も見た目が大きく
改善されました。
清掃員が頭をブツけてた箇所に
トラカバーをサービスでつけてくれたり
バルコニーのステッカーなども、
サービスで貼り替えてくれてありがとう！
■ よくある質問
Q．工事中、入居者への影響はどの程度ですか？
A．足場と動物防炎シートで建物が
覆われる期間が2〜3週間続きます
(規模により異なります）。
絆では工事前に入居者向けの案内文の
作成をサポートし、騒音が発生する作業は
平日の日中に集中させます。
事前の丁寧なご案内が入居者の不満を
最小限に抑えます。
Q．外壁塗装の費用は経費として
計上できますか？
A．原則として、修繕目的の外壁塗装は「修繕費」として当期の経費に計上できます。ただし工事の内容や金額によって「資本的支出」として減価償却が必要になる場合もあります。税務上の取り扱いは税理士へのご確認をお勧めします。
Q．相見積もりを取る際に気をつけることは
ありますか？
A．金額だけでなく「何が含まれているか」を必ず確認してください。特に①下地処理の内容、②使用塗料のメーカー・品番、③保証の内容と期間、の3点が明記されていない見積書は注意が必要です。絆では他社との比較を大歓迎しており、見積書の読み方についてもご説明します。
Q．繁忙期は順番待ちがありますか？
A．春・秋の繁忙期はご相談から着工まで2〜3ヶ月お待ちいただく場合があります。お急ぎの場合はお早めにご連絡ください。現地調査・お見積書の作成は無料です。
■ まとめ
①外壁の劣化は空室率に影響する。
見た目の管理がオーナーの収益を守る
②12〜15年を目安に定期的に修繕することが、
建物と収益を長く守る最も現実的な方法
③修繕の先延ばしは費用の増加につながる
リスクがある
④見積書は金額だけでなく
「何が含まれているか」で業者を選ぶ
⑤毎日の工事報告・入居者への配慮・
アフターフォローが整った業者を選ぶことが
大切です。
現場を熟知した株式会社絆
代表より最後に一言
■ 町田市・相模原市の
アパートオーナー様へ｜無料診断受付中
アパートの修繕は、建物の寿命を延ばす
だけでなく、入居率の向上や資産価値を
守るための大切な「投資」でもあります。
「コストを抑えつつ品質も担保したい」
「入居者に配慮した工事ができるか不安」
……。そんな経営上の悩みこそ、
私たち株式会社 絆にご相談ください。
私たちは、ただ塗るだけの業者では
ありません。オーナー様の目線に立ち、
収益性と耐久性のバランスを考えた
最適なプランを提案する、
地域密着のパートナーでありたいと
考えています。無理な営業は
一切いたしません。まずは現状の劣化診断や、
他社様との比較検討だけでも構いません。
お電話、メール、またはお問い合わせ
フォームより、オーナー様の
「今の悩み」をお聞かせください。
「株式会社 絆に任せて資産価値が上がった」
そう満足していただける誠実な対応と
確かな技術を、スタッフ一同お約束いたします。
📞 お電話：0120-703-452
（平日9:00〜18:00）